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鹿児島のマンション事情をお伝えいたします！

私「萬　研子」の分析によりますエッセイを中心にして鹿児島のマンション事情を書き綴ります！

第1回目は「マンションに住む」というタイトルでボリュームたっぷりにお届けします！
付録でマンションチェック項目もついてますので、ご活用ください！

■マンションに住む

鹿児島市内のマンションに住むためには大きく分けて２つの方法があります。

１　マンションを買う

◎新築分譲マンションを買う

◎中古マンションを買う

２　マンションを借りる

◎中古マンションを借りる
( マンションに住むために買った方がいいのか、借りた方がいいのか、住む方の事情によります。)

◎経済的に有利なのはどっちか？

◎現在の収入状況から考えてどちらが可能か？

◎将来の経済情勢・家族構成・収入状況から考えてどちらがいいのか？

などなど、いろいろな事情を考慮しなくてはならないため、一概には答えられません。

まんけん鹿児島では、いろいろなケースを想定して皆さんがマンションを購入する場合あるいは借りる場合の参考資料を提供していきたいと思います。また、マンションに限らず、戸建住宅との関係も考えていかなければならないでしょう。時間はかかりますが、みなさんのお力をかりて、是非とも「まんけん鹿児島」なりのデータを蓄積していきたいものです。

■新築分譲マンションを買う

まずは、新築分譲マンションを買う場合に、満足度を高めるためのチェック項目などを列挙して、具体的に検討してみましょう。

マンションがいいのか？戸建がいいのか？　

毎週、土曜日、日曜日の南日本新聞には新築マンションの折込広告や建売一戸建ての広告が沢山、見受けられます。

面積が広くて、設備も最新の賃貸住宅が十分に供給されているとはいえない、現在の鹿児島の住宅事情を考えると、満足のいく住環境を得るためには、マンションを買うか戸建を買うのが、いちばんてっとり早い方法であるといえるでしょう。

「マイホーム」を取得するのは、昔から家族の夢です。

国や地方公共団体もさまざまな施策を用意して、国民がマイホームを取得できるように図ってきました。３０年くらい前までは、「狭いながらも楽しい我が家」で、とにかくアパートよりも、広いスペースに住むことができればいいというのが、平均的な鹿児島のマイホーム取得世帯の実情だったのではないでしょうか？

子ども２人から３人。５人家族ではアパートは狭かった。戸建ての貸家も供給は十分ではなかった。大家さんも子どものいる家族には貸したくなかった。鹿児島の平均的な世帯のマイホーム取得の動きを推察してみると、年代別に次のような感じではないでしょうか？（あくまでも推察です。）

◎戦後から昭和３０年代後半まで
戦災復興区画整理時代　農地を住宅地に

◎昭和４０年代から昭和５０年代後半
大型団地造成時代

◎昭和６０年代から平成
マンション建設時代

戦後の日本では古くて、質のいい住宅を長く使うというようなヨーロッパ的な発想はなく、新しい住宅を建てる、買うということがマイホーム取得のための主要な手段でした。

鹿児島市の場合を考えてみると、よく言われているように、鹿児島は平地が少ないために平地部分の住宅地供給（農地から宅地へ）が一段落すると、シラス台地の団地造成がさかんに行われたのです。

昭和４０年代から５０年代に作られた造成団地の戸建住宅も、今では築２０年以上、中には３０年以上の建物も次第に多くなってきているようです。

庭付きの戸建住宅が、究極的にはマイホームの理想なのでしょうが、いろいろな事情から、新規にマイホームを取得しようという世帯にとっては、立地条件のいい鹿児島市の中心部に位置するマンションが、最近ではマイホームの有力な選択肢の一つになってきています。

その理由は次のようなことではないでしょうか？

●価格が安い

３０代後半の公務員の平均年収は約７００万円。マイホームを取得するにあたり年収の約４倍の２８００万円の不動産を取得が可能だとすると。いくつかの選択肢が考えられます。

イ）造成団地で中古物件を取得する。　
ロ）土地の価格の安い、鹿児島市の周辺の土地を取得して、２０００万円程度の建物を建てる。
ハ）親の所有する土地に３０００万円以内で建物を建てる。
ニ）３０００万円以内で市街地中心部にマンションを購入する。

新築マンションは４ＬＤＫでも３０００万円以内で買える物件が主流です。　

●立地条件がいい　

子どもが高校生になったときの通学、職場への通勤、スーパーまで距離、病院への通院、天文館へのアクセス、など交通接近条件を考慮した場合、鹿児島市街地中心部のマンションはとても魅力的です。ほかにもいくつか、マンションの利点がありますが、一番の利点は、これらの立地条件のよさでしょう。
便利です。

●設備がいい

最近のマンションは設備がいいのです。インターネット２４時間使い放題やら、乾燥機付きやら、バリアフリー、オートロック、などなど一昔前のマンションにくらべて設備が充実しています。不況の影響もあり、企業が市街地中心部に所有していた土地を放出し始めたというような事情も重なって、この数年、立地条件のいい鹿児島市内の土地価格が坪７０万円以上するような古くからの市街地にマンションがどんどん建設されているのです。しかも、金利が安く、税制上の恩典も拡大されたため、マンションの人気は衰えることがなかったのです。

■購入までの買主の動き

さあ、「やっぱりマンションがいいよ」ということになりました。マンションを購入するにあたり、みなさんはどのように動かれるでしょうか？一般的には次のような感じではないでしょうか。

イ）新聞の折込広告で販売中のマンションの情報をつかむ
ロ）モデルルームをいくつか見に行く
ハ）建設現場の周辺の状況を調べる
ニ）資金調達の方法を考える
ホ）購入の申し込みをする
ヘ）契約
ト）代金の支払
チ）所有権移転の手続き
リ）入居

購入してしまうと簡単に取替えはできません。新築マンションががこれだけ沢山供給されるようになると、エンドユーザーである、マンション購入予定者の皆さんは、選択肢が増えるというメリットと同時に、条件を比較して十分に検討して、購入する必要が生じてきたのです。

マンションを比較する。これが大切です。何をどうやって比較するか？

上記のうちイ）からロ）の動きの中での情報収集と分析が購入にあたって
とても大切になってきます。

■マンションを比べてみましょう　

ここでは、みなさんに新築マンションを比較する場合のポイントをいくつかご紹介しましょう。

●新聞折込広告・パンフレットからの情報を比較する

新聞の折込広告やモデルルームを見に行ったときにもらうパンフレットには、マンションの立地条件や建物の仕様・設備についての情報が載っています。鹿児島のマンションの場合、立地条件については次のような項目を比較してみてはどうでしょうか？（距離は時間に換算することも必要です。）

１　接近条件

交通接近条件として

□電停までの距離
□バス停までの距離
□西鹿児島駅までの距離

買物接近条件として

□スーパーまでの距離
□コンビにまでの距離
□天文館までの距離　　

学校接近条件として

□幼稚園までの距離（お迎えバス有無）
□小学校までの距離
□中学校までの距離
□高校までの距離

病院接近条件として

□小児科までの距離
□内科までの距離
□外科までの距離
□救急病院までの距離

建物から半径３００メートル以内にすべての距離が収まれば、接近条件は優秀です。

２　価格条件

マンションパンフレットには分譲予定価格の一覧表が入っています。総額で比較するとともに、標準的な階、あるいは自分が住みたい階の４ＬＤＫか３ＬＤＫの物件の坪当たり、あるいは㎡当りの単価の比較をしてみましょう。

単価は分譲予定価格÷専有面積（ベランダ面積は含まない）で算出します。

専有面積はマンションの場合、登記簿謄本に記載されている面積とパンフレットに記載されている面積は異なりますので、ご注意ください。パンフレットには壁芯面積での記載、登記簿には内法面積での記載がなされています。

今回はパンフレットの数値のでの比較に統一しましょう。マンションの設備、環境条件、専有部分に関するあらゆる条件は最終的にすべて分譲価格に集約されるはずです。価格に影響を与えるあらゆる条件をきっちり把握して、単価を比較しましょう。

３　建物概要　

□総戸数
□階数
□敷地面積
□完成予定
□床・壁の厚さ
□二重床の有無
□遮音等級　

４　建物設備

□駐車場（平置き・機械式）
□エレベーター台数
□オートロック

５　専有部分概要・設備

□開口部方角
□ベランダ面積
□収納（押入れ・納戸・ウオークインクローゼットの有無）
□浴室窓の有無
□浴室乾燥機の有無
□キッチン勝手の有無
□食器洗い機の有無
□バリアフリー
□インターネット設備
□サッシ強度

６　その他

□管理費の額
□修繕積立金の額
□駐車場料金の額
□住宅金融公庫利用可能額

上記の１～６までの項目をシートに書き込んでみると数字のうえでの比較が可能になります。

●図面を使ってじっくり考えてみましょう。

１　まずは隣の住戸との関係をチェックしてみましょう。

パンフレットにはご自分の希望している住戸と、その両隣の住戸が分かります。これらをコピーしてつないでみて、希望している住戸の部屋と隣の住戸の部屋の位置関係を確認しておきましょう。

このとき次のようなことがチェック項目です。

□寝室の近くに水まわりが接していないかどうか？
□隣のキッチンがバルコニーに面していないか？（窓をあけている時のにおいや音）

２　間取り図に家具を配置してみましょう。

パンフレットの縮尺を統一１００分の１に統一すると、比較しやすいようです。最近は洋風化が進み、寝室にはベッドを置くお宅も増えており、押入れがない間取りも多くなっています。今お使いの家具、それから購入予定の家具のサイズを測り、縮尺を１００分の１にして間取り図に書き込む。あるいは、厚紙をそのサイズに切っておくと、いくつかの物件に使えて便利です。

リビング：ダイニングセットや応接セット
キッチン：冷蔵庫や食器棚、電子レンジ
主寝室：ベッドやサイドテーブル、鏡台　

いくつかのマンションを比較してみると、間取りに関する各会社の考え方がなんとなく理解できるのではないでしょうか？

３　エレベーターの位置との関係も大切です。

一般的なマンションでは５０戸に一基が目安です。エレベーターに近すぎると、人の乗り降りのさいの音が気になる方もいらっしゃるかもしれませんね。遠すぎると、荷物をもって歩くのがたいへんです。

●モデルルームで確認したいこと

新築分譲マンションの場合、契約時点では建物が完成していないケースが普通です。ですから、マンションの内装の雰囲気・設備・部屋の配置のイメージを確認するのにモデルルームを十分に利用することが必要です。

特に次の点を確認してみましょう。

１　柱・梁の位置。天井の高さも忘れずに。

マンションの室内には一般的に出っ張りがあります。これは建物の構造を支えている梁です。柱の位置は図面でわかりますが、梁の位置までは間取図に載っていません。リビングや居室に梁があっても、その位置と高さがわかっていれば、手持ちの家具が入るかどうかが事前に分かります。

また、天井の高さは、部屋の広さの印象を左右します。防音対策のために二重天井や二重床になっている場合もありますので、一概に天井が高い方がいいとはいえませんが、最低２メートル４５センチはほしいものです。

２　オプションを確認

壁紙や床材などがオプションの場合、モデルルームの印象と実際の部屋の印象が、かなりかわる場合があります。モデルルームでは、どの状態が標準仕様なのか、オプションなのか確認する必要があります。

３　次の寸法を念のためチェック　

□ドアの高さ
２メートルあれば、家具の搬入もらくです。

□廊下の幅
一般的には８５センチメートルが標準です。９０センチあれば良し。

□トイレ
便座の先端からドアまでの距離は５５センチは欲しいところです。トイレが狭いと、あとで気になるものです。

□ベッドの長さと幅
主寝室に置いてあるベッドの長さは2メートルが基準です。

４　セールスマンの対応

モデルルームの雰囲気、セールスマンの印象に惑わされないようにしましょう。立地条件、標準的仕様、設備、価格（値引きの可能性もあります。）を客観的に検討してからでも契約は遅くはないはずです。

●建設現場周辺を歩いて確認したいこと。

１　安全

□周辺の交通量（特に前面道路）
□前面道路の歩道の有無
□近くの公園の雰囲気
□危険な場所の有無
□街灯の有無

２　環境

□嫌悪施設の有無（特に騒音・臭いの発生源の有無）
□眺望
□日当たり
□公共施設の有無（図書館などが近いと便利）
□温泉銭湯の有無（鹿児島市ならでは）

これらのほか、パンフレットで確認した学校・スーパーまでの距離などを念のため、実際に歩いて確認することも必要でしょう。

●最後にマンションの管理

「マンションは管理を買え」とはよく言われます。マンション管理形態・管理会社・管理組合の運営についても、これから勉強していきましょう。